买卖房屋时定金合同有效力吗

定金合同要想有效，得满足几个基本条件。首先，合同的双方得有相应的民事行为能力。比如，未成年人如果没有经过法定代理人的同意，签订的定金合同可能就不具有效力。

一、定金合同有效的条件

定金合同要想有效，得满足几个基本条件。首先，合同的双方得有相应的民事行为能力。比如，未成年人如果没有经过法定代理人的同意，签订的定金合同可能就不具有效力。像小李是个16岁的高中生，他瞒着父母去和别人签了房屋定金合同，这合同大概率是无效的。其次，合同的内容得是双方真实的意思表示，不能存在欺诈、胁迫等情况。要是卖房的一方故意隐瞒房屋有重大质量问题，让买房的人在不知情的情况下签了定金合同，那这个合同的效力就会受到影响。最后，合同的内容不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。

二、定金合同的形式要求

定金合同一般是要采用书面形式的。这书面形式可以是专门的定金合同，也可以是在购房合同里约定定金条款。书面形式能明确双方的权利和义务，避免日后产生纠纷。比如，小张和小王口头约定了房屋买卖的定金事宜，但是没有签订书面合同，后来双方因为定金的问题产生了争议，由于没有书面证据，就很难说清当时的具体约定。所以，为了保障自己的权益，签订书面的定金合同是很有必要的。

三、定金的数额限制

定金的数额是有一定限制的，不能超过主合同标的额的20%。超过部分不产生定金的效力。举个例子，一套房子的总价是100万，那么定金最多只能是20万。如果双方约定的定金是30万，那超过的10万就不属于定金性质了。在实际操作中，如果定金数额过高，超过了法律规定的上限，一旦发生纠纷，超出部分就不能按照定金罚则来处理。

四、定金合同的履行和违约

定金合同签订后，双方都得按照合同约定履行义务。如果买房的人交了定金之后又不想买了，那定金一般是不能退的；如果卖房的人收了定金之后又不想卖了，那得双倍返还定金。比如，小赵交了5万定金买房子，后来又反悔了，这5万定金可能就拿不回来了；要是卖家收了定金后毁约，就得返还10万给小赵。

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